Наръчник на наемателя

Какво е необходимо да знаете и да предприемете след като сте взели решение за отдаване под наем на недвижим имот?

1. Вземане на решение за наемане на имот.

Решението за наемане на имот обичайно е свързано с някоя от следните нужди:
а/ нужда от жилищна площ
б/ нужда от търговска площ
в/ нужда от офисна площ
г/ нужда от складова площ
Всеки от изброените по-горе видове имоти има различни характеристики, определящи неговата индивидуалност и ценност. За да спестите време е задължително преди да започнете с огледите на имоти, да сте отговорили на следните най-важни въпроси:
- коя е най-важната за Вас характеристика - дали това е местоположението, броя на спалните, близостта до обект за обществено обслужване, стойността на наема и др.
Ако най-важните критерии са стойността на наема и броя на спалните например, то тогава много лесно ще се ориентирате за вариантите за местоположение на имота, спестявайки евентуално няколкоседмично лутане из различни имоти.
- с какво сте склонни да направите компромис-например, етажността или наличието на асансьор и т.н.
- какъв е срокът, за който желаете да наемете имота.
Ако не отгорите на тези няколко въпроса може да загубите време и много нерви в обикаляне на имоти и накрая да установите, че цената която сте си определили е крайно недостатъчна за имота, към който се стремите. След това ще се наложи да промените търсенето си и да започнете отначало. В този процес ценна помощ може да получите от Вашия брокер.
При вземане на решение за наемане, трябва да знаете, че на пазара в България е възприето първоначално да се заплащат минимум два месечни наема, единият от които се използва за гаранционен депозит срещу евентуални щети и неплатени бъдещи сметки. Този принцип важи при сключване на договор за наем за всички видове имоти. Сумата за гаранционен депозит се възстановява от наемодателя след приключване срока на договора и заплащане на евентуални щети и текущи сметки.
За да си спестите неприятности и време, и за да наемете имот изгодно и при пазарни условия е винаги препоръчително да използвате услугите на професионални консултантски компании. Това е особено валидно в следните случаи:
- ако не сте от града в който ще наемате;
- ако наемате търговски, офисни или логистични площи.

2. Консултиране.

Консултацията с професионалист на този етап е изключително важно и ще ви позволи да получите синтезиран обзор на пазара на наеми за конкетният град/район – предлагане, ценови нива и тенденции.
Освен пазарен анализ, в случай че наемате бизнес площи, консултантът ще изготви за Вас и анализ на локацията. В зависимост от предмета Ви на дейност, бизнес план, целеви клиенти, конкуренти, ще бъдете насочени към максимално ефективни и подходящи за Вас локации. Настаняването на добро местоположение, при пазарни условия, е основен фактор за дългосрочно успешното развитие на дейността.

3. Селектиране на имоти за оглед

Тъй като практически е невъзможно да се огледат всички предложения на пазара, които са с подходящи за Вашето търсене характеристики, е необходимо да проведете много сериозно първоначално проучване и селекция чрез разговори по телефона, търсене в Интернет и др.
Осъзнаването на реалните критерии за наемане на имот и осигуряването на средствата са най-важните предпоставки за бързо намиране на желаната оферта. Препоръчително е да не гледате всяко предложение на пазара, тъй като безцелното осъществяване на огледи може само да Ви обърка, да изгуби ценното Ви време и да изпуснете точната оферта. Предимството на работата с консултант-брокер е да Ви насочи към селектирани огледи на имоти, съобразно вашите критерии.

Основни характеристики, влияещи върху ценността на различните типове имоти
Апартамент (Жилище)	Магазин	Офис	Заведение, Салон	Склад
Локация	Локация	Локация	Локация	Локация
Площ	Площ	Площ	Площ	Площ
Брой спални	Витрини	Клас офис	Витрини	Височина
Изложение	Човекопоток	Разпределение	Човекопоток	Рампи
Състояние	Автопоток	Състояние на сградата / Офис сграда	Автопоток	Междуколонно разстояние
Състояние и управление на сградата	Паркоместа	Място за реклама / табела	Паркоместа	Открита площ
Обзавеждане	Предишен наемател	Паркоместа	Оборудване	Офис част
Паркомясто / Гараж		Други наематели в сградата	Състояние на сградата	Климатизация / Вентилация
			Предишен наемател	Оборудване

4. Извършване на огледи с цел наемане на имот

Организацията за извършване на огледи е сложен и трудоемък процес, изискващ отделяне на доста време, най-често в работната част на деня. След като извършите селекцията трябва да уговорите собствениците или техните брокери в точен ден и час да Ви осигурят достъп до имота. При извършването на огледа трябва да обърнете внимание на различни подробности в зависимост от вида на имота, от който се интересувате (жилищен, офисен, търговски, складов или др.). Задължителното, обаче, е да поискате ново потвърждение на офертата, за която имате първоначална информация - срок, цена и др. По време на огледа се опитайте да получите максимум информация за собственика, за документацията на имота, за предишни наематели, за причини за напускането им и т.н.
Ако сте се доверили на компания, специализирана в посредничество при отдаване на имоти, всички изброени по-горе действия влизат в задълженията по договор. Нормална практика е фирмите в бранша да откажат да Ви предоставят услугите си (вкл. да Ви водят на огледи), ако не подпишете съответния договор. Подписването му защитава интересите Ви, тъй като в него са описани ангажиментите на страните.

5. Водене на търговски преговори

Воденето на търговски преговори относно условията за сключване на договор за наем са изключително деликатен момент за страните по сделката. Умелото водене на преговори е ключът към успешния завършек на всички етапи на процеса по наемане. Параметрите, които обичайно се подлагат на дебати от двете страни са цената, срока на договора, начина на индексация на размера на наемната цена, начините за прекратяване на договора, неустойките при неизпълнение или нарушение, извършването на допълнителни подобрения, заплащане на такси и данъци, вид на документа за платен наем и др. Преди да подпишете трябва да сте наясно с ангажиментите си при експлоатацията на имота, които са предвидени в Закона за Задълженията и Договорите. Обичайно потенциалните наематели не са наясно с това, коя от страните какви видове ремонти поема за времето на действие на договора, а такива ремонти са свързани с допълнителни разходи. Добре е да сте наясно и какви са таксите за подръжка на общите части. Успешното водене на преговори предполага предварителна яснота на наемателя за възможните компромиси, които е в състояние да направи. Воденето на преговори изисква и наличието на някои лични качества у преговарящия - съобразителност, гъвкавост, откритост, умение за блъфиране, бързо мислене. Ако работите съвместно с консултанти, те би трябвало да Ви помогнат при воденето на преговори.

6. Проверка на документите за собственост и представителната власт на преговарящия и подписващия договора за наем

Ако нямате необходимите знания и опит, за да проверите документацията на собственика на имота, е препоръчително да се доверите на услугите на адвокат или на посредническата компания и нейните юристи. В противен случай има вероятност
1. да подпишите недействителен договор и
2. да заплащате наемната цена на лице, което не е собственик на имота.
В последствие може да бъдат предявени и съдебни искове към Вас. Това е само един от примерите, които могат да се случат в следствие от безотговорно действие в този етап от сделката .

7. Сключване на Договор за наем

На пръв поглед, договорът за наем изглежда по-лесен за сключване договор от договора за покупко-продажба на имот, например. Необходимо е той да обхваща максимално подробно направените до момента договорености между страните по време на търговските преговори. Параметрите, които сте обсъдили и договорили по време на търговските преговори, трябва да бъдат вписани като клаузи в договора. Не се изкушавайте да превръщате подготовката и подписването на Договора за наем в лежерна формалност. Най-добрият договор е този, който предполага и залага в своето съдържание решаването на всички бъдещи проблемни казуси. Когато се подготвяте за подписването на Договора, знайте, че той трябва да е справедлив, да е коректен и да защитава еднакво и двете страни. За подписването на Договора са необходими всички документи, касаещи собствеността на имота, самоличността и представителната власт на страните. Ако ползвате услугите на компания за имоти, е редно нейните представители да Ви предложат проект на договор за наем.

8. Подготовка и подписване на опис-протокол

Опис-протокола трябва да бъде неразделна част от подписания договор за наем. В неговото съдържание е необходимо да бъдат описани:
- състоянието на имота в момента на предаване на владението
- наличното оборудване, вещи, уреди, съоръжения и т.н.
- показанията на уредите за измерване на ел.енергия, вода, газ и т.н.
След надлежното попълване на екземпяра той се подписва от наемодателя, наемателя и свидетел /обичайно, представителя на посредническата компания/. При прекратяване на договора по някаква причина, опис-протоколът служи като инструмент за инвентаризация.

Основни Предимства за Наемателя при използване на професионалните услуги на ФОРОС и консултант-брокерите ни през целия процес на наемане на имот.

1. Скъсяване на процеса по наемане
2. Предоставяне на информация за развитието на пазара, прогнози и тенденции
3. Наемане на възможно най-подходящия имот на справедлива пазарна цена
4. Минимална физическа ангажираност на Наемателя
5. Спестяване на време и средства от неефективни действия и предпазване от грешки, водещи до дълги съдебни дела
6. Проучване на собствеността на имота и самоличността на наемодателя
7. Предоставяне на проект за договор за наем
8. Последващо съдействие при решаване на възникнали проблеми с наемодателя по време на действие на договора